Mietrecht

Anwalt Kiel MietrechtDas Mietrecht ist ein Labyrinth. Es regelt eine komplizierte zwischenmenschliche Vertragsbeziehung. In Deutschland gibt es 20 Millionen Mietwohnungen. Allein diese Zahl verdeutlicht die praktische Relevanz des Mietrechts. Vieles, was im Gesetz nicht eindeutig geregelt ist, muss vor den Kieler Gerichten geklärt werden.

Auch hier sollte das Gebot zunächst heißen, dass Mieter und Vermieter miteinander sprechen und nach Lösungen ihrer Probleme suchen sollten, bevor eine Partei den Rechtsweg beschreitet. Nicht jeder Streit über die Nebenkostenabrechnung muss gleich gerichtlich ausgetragen werden, während der Weg zum Gericht bei einer Eigenbedarfskündigung oder bei Mietnomaden angesichts des bestehenden Streitpotenzials meist vorgezeichnet ist.

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Trotz alledem wird vor Gericht nach wie vor gestritten, gehandelt und gefeilscht. Um sich im Wirrwarr des Mietrechts nicht zu verstricken, ist in vielen Fällen anwaltliche Beratung dringend anzuraten. In der Anwaltschaft gibt es die Bezeichnung „Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht„. Als Fachanwalt darf sich ein Rechtsanwalt nur dann bezeichnen, wenn er über besondere theoretische, in Lehrveranstaltungen erworbene Kenntnisse des Mietrechts und nachgewiesene praktische Erfahrungen im Mietrecht verfügt und sich beständig fortbildet.

Fachanwalt Kiel Mietrecht

Auch Rechtsanwälte, die zwar nicht den Fachanwaltstitel führen, aber sich auf Mietsachen spezialisiert haben, können Sie genauso gut vertreten. Sie finden hier eine sehr große Auswahl an Anwälten für Mietrecht in Kiel und Umgebung.

Rechtsanwalt Mietrecht Kiel

Mietrecht ist nur teilweise Vereinbarungssache

Recht und Paragraphen

Gesetzlich geregelt ist das Mietrecht in §§ 535 ff Bürgerliches Gesetzbuch. Die Reform des Mietrechts im Jahre 2001 setzte viele richterliche Entscheidungen in Gesetzesform um, konnte aber dennoch eine Reihe von offenen Fragen nicht bereinigen. Alle mit der Reform neu eingeführten Bestimmungen betreffen auch alte Mietverträge.

Grundlage eines jeden Mietverhältnisses ist der Mietvertrag. Mietverträge sollten immer schriftlich dokumentiert werden. Mündliche Vereinbarungen lassen sich im Streitfall im Nachhinein kaum beweisen. Im Zeitschriftenhandel und online werden Mustermietverträge angeboten. Sie sind keinesfalls amtliche Formulare und enthalten unter Umständen auch einseitige oder nachteilige Klauseln für eine der Vertragsparteien. Auch das Kleingedruckte ist unbedingt zu lesen. Es ist darauf zu achten, dass alternative Regelungen konkret ausgewählt und eventuell gestrichen oder angekreuzt werden.

Individuelle Vereinbarungen sind möglichst konkret zu dokumentieren.

Wichtig ist, dass das Mietobjekt genau beschrieben wird. Wird es mit einer zu hohen Quadratmeterzahl angeboten, riskiert der Vermieter, dass der Mieter die Miete mindert (minimum 15% Abweichung Ist zu Vertrag sind dazu notwendig). Es gilt, klar zu vereinbaren, welche Kellerräume der Mieter benutzen darf und inwieweit er zur Nutzung eines Grundstückes berechtigt ist.

Miete und Nebenkosten

Prägend ist die Vereinbarung der Miete. Es ist klarzustellen, ob

  • eine Bruttokaltmiete (Betriebskosten sind einbezogen mit Ausnahme der Heizkosten),
  • eine Teilinklusivmiete (Betriebskosten sind zum Teil enthalten) oder
  • eine Nettokaltmiete (Nebenkosten werden gesondert abgerechnet)

vereinbart wird. Der Vermieter kann nur solche Betriebskosten abrechnen, die er zulässigerweise dem Mieter übertragen kann. Meist wird im Mietvertrag auf die II. Berechnungsverordnung Anlage 3 zu § 27 I verwiesen. Dieses Gesetz enthält alle Betriebskosten, die rechtlich erlaubt sind.

Nebenkostenabrechnung

Anwalt KielWer sich die Abrechnung sparen möchte, kann eine Kostenpauschale vereinbaren. Hier riskieren beide Parteien, dass der Vermieter bei erhöhtem Verbrauch des Mieters zu wenig abrechnen kann und der Mieter eventuell mehr zahlt, als er verbraucht hat. Lediglich die Heizkosten müssen nach der Heizkostenverordnung abgerechnet werden. Die Abrechnung muss immer verbrauchsabhängig für jede einzelne Wohnung erfolgen. In Zweifamilienhäusern können Mieter und Vermieter auf die Verordnung verzichten.

Jeder Vermieter muss wissen, dass er die Nebenkostenabrechnung spätestens zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes erstellen muss. Der Abrechnungszeitraum kann entsprechend dem Kalenderjahr oder einem anderen Zeitraum vereinbart werden. Diese Zwölfmonatsfrist ist eine Ausschlussfrist zulasten des Vermieters. Nach deren Ablauf kein er keine Nachforderungen mehr stellen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Kautionsfragen bei Miete

Ein weiterer Aspekt, der sich beim Abschluss eines Mietvertrages stellt, ist die Frage der Kaution. Die Kaution darf höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete betragen. Der Mieter kann drei Ratenzahlungen anbieten, von denen die erste bei Mietvertragsbeginn fällig wird.

Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution von seinem eigenen Vermögen abgesondert auf einem Kautionskonto anzulegen. Der Betrag muss zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz verzinst werden. Die Zinsen werden dem Kautionskonto gutgeschrieben und erhöhen den

Wert der Mietkaution

Viele Mieter wissen nicht um ihre Rechte an der Mietkaution: Der Vermieter darf die Kaution nur vereinnahmen, wenn seine Ansprüche aus dem Mietverhältnis gerichtlich festgestellt wurden, unbestritten oder offensichtlich sind. Mindert der Mieter die Miete, darf der Vermieter den Differenzbetrag nicht vom Kautionsskonto entnehmen. Statt der Barkaution kann der Mieter auch eine Bankbürgschaft oder eine Kautionsversicherung anbieten. Kündigt der Mieter den Mietvertrag, darf er die restlichen Mieten nicht mit der Kaution verrechnen, da die Kaution eventuelle Schadensersatzansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis sichert.

Keine starren Fristen für Schönheitsreparaturen

Mietrecht KielHäufiger Streitfall im Mietrecht sind die Schönheitsreparaturen. Mieter werden im Mietvertrag meist verpflichtet, regelmäßig die Wände und Decken, Fußböden und Heizkörper sowie Türen und Fenster neu zu streichen. Wichtig ist, dass dem Mieter im Mietvertrag nicht pauschal Renovierungspflichten auferlegt werden dürfen, die den akuten Renovierungsbedarf unberücksichtigt lassen. Starre Fristenpläne wurden immer wieder für unwirksam erklärt.

Allgemein wird anerkannt, dass Küchen, Bäder und Duschen alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und alle anderen Nebenräume als sieben Jahren unaufgefordert zu renovieren sind. Nach Ablauf dieser Zeiträume spricht eine Vermutung dafür, dass Renovierungsbedarf besteht. Es bleibt dem Mieter überlassen, nachzuweisen, dass die Wohnung trotz des Fristablaufs nicht renovierungsbedürftig ist.

Schäden, die nicht auf eine normale Abnutzung zurückgehen, muss der Mieter immer selbst beseitigen. Bagatellschäden, für die der Vermieter verantwortlich ist, können dem Mieter übertragen werden, soweit sie einen Betrag von 50 bis 75 € und höchstens ca. 200 € innerhalb eines bestimmten Zeitraumes von meist einem Jahr nicht überschreiten.

Mieterhöhungen

Rechtsanwalt Kiel MietrechtAuch das Thema der Mieterhöhung birgt hohes Streitpotenzial. Der Mieter muss dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zustimmen. Weigert er sich, muss ihn der Vermieter auf Zustimmung verklagen.

Der Vermieter kann die Mieterhöhung mit einer Modernisierungsmaßnahme oder die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete begründen. Eine solche Vergleichsmiete kann sich aus einem Mietspiegel, einer Mietdatenbank, einem Mieterhöhungsgutachten oder der Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen ergeben. Die Vergleichbarkeit setzt einen vergleichbaren Quadratmeterpreis und eine vergleichbare Ausstattung voraus.

Modernisierungsmaßnahmen muss der Mieter immer dulden, es sei denn, die Maßnahme bedeutet für ihn oder seine Familie eine Härte, die seine Interessen über die des Vermieters stellt (Arbeiten sind im Winter wegen der Kälte unzumutbar, Mieter zieht kurzfristig aus der Wohnung aus).

Mietminderung

Mietminderung Kiel FachanwaltBeanstandet der Mieter den ordnungsgemäßen Zustand der Mietwohnung, kann er die Miete mindern. Der Mangel muss erheblich sein. Eine defekte Glühbirne im Hausflur ist unerheblich. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an.

Der Mieter muss den Mangel zunächst dem Vermieter anzeigen und ihm Gelegenheit zur Beseitigung geben. Bei Modernisierungsmaßnahmen mit einhergehenden Lärmbeeinträchtigungen kann der Mieter ein Bautagebuch führen und die Daten der Beeinträchtigung nach Datum, Dauer und Art der Störung sowie die Art der Verschmutzung dokumentieren. Die Höhe der Minderung richtet sich nach der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung. Konkrete Quoten gibt es nicht. Es entscheidet immer der Einzelfall.

In der Praxis gibt es zahllose Gerichtsurteile, die teilweise repräsentativen Charakter haben (Beispiele: Undichte Fenster und dadurch bedingte ständige Feuchtigkeit: 50 %; Unbenutzbarkeit der einzigen Toilette in der Wohnung: 80 %; blinde Isolierglasscheiben: 5 %). Soweit Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung durch den Mieter selbst infolge nachlässiger Lüftung verursacht werden, kann er keine Mietminderung geltend machen. Dennoch ist er verpflichtet, den Vermieter zu informieren, da auch er darauf achten muss, dass die Wohnung im vertragsmäßigen Zustand erhalten bleibt.

Tierhaltung

Geht es um die Frage der Tierhaltung in der Wohnung, gilt zunächst der Mietvertrag. Ein allgemeines Tierhalteverbot ist rechtswidrig. Erlaubt der Mietvertrag die Tierhaltung, so gilt dies nur für übliche Haustiere wie Hunde, Katzen und Meerschweinchen, nicht aber für Krokodile oder Schlangen.

Untervermietung

Der Mieter hat das Recht, einen Teil seiner Wohnung unterzuvermieten. Voraussetzung ist, dass er vernünftige und nachvollziehbare Gründe bezeichnet und zuvor den Vermieter informiert und um dessen Zustimmung bittet. Der Vermieter kann dem Mieter das Recht zur Untervermietung nur absprechen, wenn er berechtigte Gründe hat und beispielsweise verhindern möchte, dass ein stadtbekannter Landstreicher einzieht. Versäumt es der Mieter, die Zustimmung des Vermieters einzuholen, riskiert er die fristlose Kündigung.

Kündigung des Mietvertrages

Guter Rechtsanwalt Mietrecht KielBei der Beendigung des Mietverhältnisses müssen beide Parteien Kündigungfristen einhalten. Die Kündigungserklärung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats der anderen Partei zugehen, damit die Kündigung zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam wird. Lediglich auf Seiten des Vermieters verlängert sich die Kündigungsfrist nach einer Mietzeit von fünf und acht Jahren um jeweils drei Monate. Der Mieter kann immer mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen, ohne dass dafür besondere Gründe bezeichnen muss.

Die Kündigung durch den Vermieter ist hingegen nur möglich, wenn er ein berechtigtes Interesse geltend macht und die vom Gesetz erlaubten Gründe im Kündigungsschreiben bezeichnet. Ein solches berechtigtes Interesse liegt insbesondere bei einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters vor. Benötigt der Vermieter die Räume für sich oder einen Angehörigen seiner Familie oder seines Haushalts, kann er die Wohnung kündigen.

Will er das Objekt verkaufen, muss er nachweisen, dass wegen der Anwesenheit des Mieters nur ein erheblich geringerer Verkaufserlös realisiert werden kann als wenn das Haus leer stünde, so dass er durch die bestehende Vermietung an der sinnvollen wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung gehindert ist.