Baurecht / Architektenrecht

Baurecht Kiel AnwaltWollen Sie bauen? Dann sollten Sie lieber jetzt ein paar Euro in einen versierten Anwalt aus Kiel investieren, der den Vertrag in Sachen Baurecht, Architektenrecht und allgemeinem Vertragsrecht durchschaut. Denn der Bauvertrag bildet das immaterielle Fundament eines Gebäudes.

Und: Kaum ein Bauvertrag kann ohne Vorbehalt unterschrieben werden. In den meisten Fällen ist das Ihr am besten investiertes Geld und kann Sie vor späteren, hohen Folgeschäden schützen, denn es bewahrt Sie vor teuren, späteren Auseinandersetzungen und stärkt Ihre Rechtsposition gegenüber Ihren Dienstleistern. Dies gilt natürlich für einen Neubau genauso wie einen Umbau, Anbau oder umfangreiche Renovierungsmaßnahmen.

Empfehlenswert ist dabei, sich mit einem Rechtsanwalt aus Kiel bzw. in Ihrer Nähe zusammenzusetzen, der unter Umständen auch Ihre Dienstleister, Architekten und Handwerker schon kennt und wenn nötig einen guten Draht zu Kieler Baubehörden und – für den Fall des Falles – auch den Amts- und Landgerichten in Kiel und Umgebung hat.

Anwälte, die sich auf Baurecht und Architektenrecht spezialisiert haben

Zwar wird von der Rechtsanwaltskammer der Titel „Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht“ verliehen, diese Spezialisierung ist allerdings eher selten anzutreffen.

Alle Rechtsanwälte, die sich auf Baurecht und Architektenrecht spezialisiert haben:

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Lediglich Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht:

Fachanwalt Kiel bau- und architektenrecht

Ebenfalls empfehlenswert ist, die Risiken eines Neubaus von vorneherein durch Abschluss einer Neubauversicherung abzusichern. Wieviel das kostet? Hier ist ein Versicherungsvergleich.

Anwälte für Baurecht und Architektenrecht in Kiel und Umland

Hier finden Sie alle Anwälte in Kiel und Umland, die sich auf Bau- und Architektenrecht spezialisiert haben.

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Informieren Sie sich über die wichtigsten Dinge im Bau- und Architektenrecht:

Was muss grundsätzlich beim Bauen aus rechtlicher Sicht beachtet werden?

Fast jeder Bauvertrag ist mangelhaft

In einer Untersuchung des Bauherren-Schutzbundes wurden 100 Bauverträge bewertet. Die Prüfer stellten fest, dass 56 % der Bauverträge nur unverbindliche Angaben zu Baubeginn, Bauzeit und Fertigstellung machten. Meist fehlte ein Bauzeitplan. 22 % der Bauverträge boten keine Preissicherheit. 51 % der Bauverträge enthielten unausgewogene Zahlungspläne. Lediglich in 37 % wurde ein Festpreis vereinbart. Vielfach wurden den Bauherren Vorkassezahlungen abverlangt, obwohl noch keine Leistungen erbracht waren. In jedem vierten Vertrag versuchten Bauunternehmer gesetzliche Gewährleistungsrechte einzuschränken, Gewährleistungsfristen zu verkürzen oder Gewährleistungspflichten gar auszuschließen.

Die Bauabnahme, ein prägendes Element des Gewährleistungsrechts, war bei fast allen Verträgen allenfalls ansatzweise geregelt. 81 % der Bauverträge enthielten keine Sicherheitsleistungen des Bauunternehmers für den Fall seiner Insolvenz. In 65 % der Bauverträge war keinerlei Vertragsstrafe für die Überschreitung der Bauzeit vorgesehen. Die Studie dokumentierte, dass Verträge zwischen Hausanbietern und privaten Bauherrn nicht auf Augenhöhe geschlossen werden.

Hausbau ist Neuland

Rechtsanwalt Kiel BaurechtMit dem Abschluss eines Bauvertrages treffen die meisten Bauherren eine Entscheidung, die ihren Lebensweg und den ihrer Familie bestimmt. Mit dem Bau- und Architektenrecht werden sie meist erstmals konfrontiert und treffen auf Begriffe, Vorschriften und Vertragspartner, mit denen sie es bislang nie zu tun hatten. Fehler und falsche Einschätzungen können finanzielle Nachwirkungen verursachen, die die finanzielle Konzeption des Bauwerks mindestens ins Schwanken bringen. Sie lassen sich im Nachhinein kaum mehr korrigieren und sind Ursache vieler gerichtlicher Auseinandersetzungen.

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Bauherren können sich nur absichern, wenn sie vor ihrer Unterschrift den Entwurf des Vertrages von einem Experten prüfen lassen. Da die Rechtsmaterie ausgesprochen komplex ist, können sich Rechtsanwälte auf das Bau- und Architektenrecht spezialisieren und bezeichnen sich als Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht. Voraussetzung ist, dass sie in speziellen Lehrgängen theoretische Kenntnisse im Bau- und Architektenrecht erwerben und diese zusammen mit in der Praxis bearbeiteten Mandaten in einer Fachkundeprüfung vor der Rechtsanwaltskammer nachweisen.

Vertragsmuster der Rechtsentwicklung anpassen

Auch Architekten und Bauunternehmer selbst sind gut beraten, ihre Arbeit juristisch begleiten zu lassen. Oft werden über Jahre hinweg immer die gleichen Vertragsmuster verwendet, die im Hinblick auf die Fortentwicklung der Rechtsprechung einer ständigen Überprüfung und Aktualisierung bedürfen. Wer veraltete Vertragsmuster verwendet, riskiert, dass der gesamte Vertrag nichtig ist.

Rechtsgrundlagen des Bau- und Architektenrechts

Rechtsanwalt Baurecht KielDas Bau- und Architektenrecht ist in einer Vielfalt von gesetzlichen Bestimmungen geregelt. Relativ allgemeine Regelungen zum Bauvertrag finden sich im Werksvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (§§ 631 ff BGB), vor allem aber in der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB Teil A: Allgemeine Bestimmungen über die Vergabe von Bauleistungen, Teil B: Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen, Teil C: Allgemeine technische Vorschriften). Der Architektenvertrag selbst ist ebenfalls ein Werkvertrag. Die Gebühren der Architekten werden in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) geregelt.

Wer neu baut, muss zudem die Energiesparverordnung (Wärmeschutzverordnung, Heizungsanlagenverordnung) berücksichtigen, die sich mit dem Wärmebedarf und der Wärmeerzeugung in Gebäuden beschäftigt. Im Verhältnis zur Baubehörde sind das Bauplanungsrecht und die darauf aufbauende Baugenehmigung relevant.

Kein Vertragsabschluss ohne Planung

Wer als Bauherr ein Haus bauen möchte, muss sich vor Abschluss irgendwelcher Verträge überlegen, wie er die Errichtung organisieren möchte. Er kann sein Haus nach seinen individuellen Wünschen von einem Architekten planen lassen, er kann die Bauausführungsleistungen einem einzigen Unternehmer (Generalunternehmer) übertragen oder das Haus gewerkeweise durch einzelne Handwerksbetriebe errichten lassen. Je nachdem gestaltet sich der Bauwerksvertrag. Fertig- oder Typenhäuser werden regelmäßig durch einen Generalunternehmer errichtet.

Bauherren haben vor Vertragsschluss gewisse Trümpfe in der Hand. Sie können Zugeständnisse in Preis, Gewährleistung, Lieferzeit oder Ausführung nur erwarten, solange der Vertrag nicht unterschrieben ist. Nach der Unterschrift gibt es kein allgemeines Rücktrittsrecht mehr. Wer dann feststellt, dass die Baugenehmigung nicht erteilt wird oder die Baufinanzierung nicht zu realisieren ist, macht sich durch die Nichterfüllung des Bauvertrages gegenüber dem Auftragnehmer schadensersatzpflichtig.

Die Planung beginnt mit dem Kauf des Grundstücks

Bauverträge sind oft recht komplex. Am Anfang steht der Kauf des Grundstücks. Bereits hier muss der Bauherr darauf achten, dass er das richtige Grundstück kauft und sein Bauvorhaben so plant, dass es auf diesem Grundstück tatsächlich auch zu realisieren ist. Insbesondere muss er prüfen, welche baurechtlichen Voraussetzungen oder Vorgaben seitens der Gemeinde bestehen. Mancher Bauherr hat schon eine üble Überraschung erlebt, wenn er feststellen musste, dass er seine Planungen aufgrund entgegenstehender Vorschriften nicht realisieren konnte.

Verträge sind ein Sammelsurium von Einzelverträgen

Kauft der Bauherr ein Fertig- oder Typenhaus, hat er es mit verschiedenen Vertragsbestandteilen zu tun. Das Vertragswerk besteht aus der Kauf/Bau- und Liefervereinbarung mit individuellen Zusatzvereinbarungen, den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Anbieters oder der VOB, der Bau- und Leistungsbeschreibung, der Vereinbarung mit den Sonderwünschen des Bauherren und technischen Merkblättern.

Viele Anbieter verwenden zusätzlich Merkblätter, in denen die Herrichtung der Baustelle oder der Kellerbau geregelt ist. Nicht selten tauchen Wiedersprüche in den Vertragsteilen auf. Dabei ist darauf zu achten, dass die Verträge Vorrangklauseln enthalten, die die Rangfolge der Vertragsbestandteile festlegen. Für Typenhäuser muss beim Kellerbau zudem in der Regel ein separater Bauvertrag abgeschlossen werden.

Auftrag und Abrechnung des Architekten

Baurecht ArchitektenWer einen Architekten beauftragt, muss wissen, dass Planung und Bauleitung in verschiedene Leistungsphasen aufgeteilt sind. Vorab erfolgt die Grundlagenermittlung und die Vor- und Entwurfsplanung. Diese Arbeiten entsprechen den Teilleistungen 1-3 der HOAI. Auf der Grundlage der Entwurfsplanung kann der Architekten den Bauantrag stellen (Leistungsphase 4 nach HOAI). Es folgt die Konstruktions- und Detailzeichnung (Leistungsphase 5 nach HOAI), in der der Hausbau im Detail und maßstabsgerecht dargestellt wird. Mit der Detailplanung kann der Architekt nun Ausschreibungsunterlagen für Bauunternehmer und Handwerker erstellen. Die Bauüberwachung kann der Architekt selbst aber auch einem dafür qualifizierten Bauleiter übertragen. Das Bauvorhaben endet mit der Leistungsphase 9 HOAI (Objektüberwachung, Objektbetreuung und Dokumentation).

Vielfach ergeben sich Probleme, wenn ein Architekt ein Honorar fordert und der Bauherr einwendet, er habe sich erst von den Fähigkeiten des Architekten überzeugen wollen und habe gerade noch keinen kostenpflichtigen Architektenvertrag abgeschlossen.

Die förmliche Bauabnahme ist ein Einschnitt im Vertragsrecht

Architektenrecht Rechtsanwalt KielWährend der Bauausführung können sich vielfältige Probleme ergeben. Dann kommt es zunächst darauf an, den Beteiligten zu bestimmen, der für einen Fehler verantwortlich ist. Die Verantwortung einzelner Beteiligter richtet sich nach dem Vertragstyp. Für den Bauherrn entscheidend ist letztlich die förmliche Abnahme des Bauwerks. Bei der förmlichen Abnahme besichtigen beide Vertragspartner das Bauwerk unterstellen ein Protokoll.

Vor der Bauabnahme kann der Bauherr den Unternehmer mit Fristsetzung auffordern, verschuldete Mängel und Folgeschäden auf eigene Kosten zu beseitigen. Nach der Abnahme dreht sich die Beweislast um. Nun muss der Bauherr beweisen, dass der Bauunternehmer oder ein anderer Beteiligter Fehler gemacht hat. Es beginnt die Gewährleistungsfrist zu laufen. Wenn die Bauabnahme nicht innerhalb einer vom Unternehmer gesetzten angemessenen Frist stattfindet, gilt sie fiktiv als automatisch erfolgt. Auch eine schlüssige Abnahme kommt in Betracht, wenn das Verhalten des Bauherrn, beispielsweise durch die Zahlung der Schlussrechnung, darauf schließen lässt.

Der Bauherr kann die Bauabnahme nur bei wesentlichen Baumängeln verweigern. Nach der Abnahme kann er vom Bauunternehmer Nacherfüllung verlangen und ihn auffordern, den Mangel zu beseitigen. Führt die Nacherfüllung nicht zum Ziel oder wird sie verweigert, kann der Bauherr vom Vertrag zurücktreten oder den Kaufpreis mindern. Ferner kann er Schadensersatz fordern. Teilweise bestehen zwischen den BGB-Vorschriften und den VOB Unterschiede, die teils zu Lasten, teils zu Gunsten des Bauherrn ausfallen.

VOB gelten nur bei Vereinbarung

Die VOB gelten nur, wenn die Parteien sie ausdrücklich vereinbaren. Andernfalls richten sich die Rechtsbeziehungen beim Bauvertrag ausschließlich nach den BGB-Werkvertragsvorschriften. In den VOB wird versucht, eine ausgewogene Regelung der Rechtsbeziehungen zwischen Bauherr und Bauunternehmer zu schaffen. Die Regelungen im BGB hatten sich als zu dürftig erwiesen. Teil C der VOB enthält zudem DIN-Normen. Diese beinhalten für die einzelnen Gewerke das, was auf jeden Fall den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Jeder Bauunternehmer und Bauhandwerker ist verpflichtet, diese bei seiner Arbeit zu berücksichtigen.

Eine Abrissverfügung ist öffentliches Recht

Baurecht kann auch dann relevant werden, wenn ein Grundstückseigentümer eine Abrissverfügung von der Gemeinde erhält. Bei unrechtmäßig errichteten Bauwerken kann die Bauaufsichtsbehörde den Abriss anordnen. Hier kann sich der Eigentümer wehren, indem er sich auf Bestandsschutz beruft. Auch muss die Baubehörde die Verhältnismäßigkeit wahren. Lediglich bei illegal errichteten Bauwerken muss der Eigentümer auch größere Bauwerke abreißen, wenn er auf eigenes Risiko bewusst gebaut hatte.

Will sich der Eigentümer zur Wehr setzen, muss er binnen eines Monats nach Zustellung des Abrissbescheides Widerspruch einlegen und gegen einen zurückweisenden Widerspruchsbescheid Anfechtungsklage vor dem Verwaltungsgericht erheben. Hat die Baubehörde in der Abrissverfügung auch noch die sofortige Vollziehung angeordnet, geht es auch um die Herstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs, um zumindest den sofortigen Abriss zu verhindern. Ohne anwaltliche Unterstützung dürften Bauherren hier keine Chance haben.